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1. 2021年在烟台投资买120平米房子哪里好？

2021年在烟台投资买120平米房子哪里好？

烟台房产是不能投资的，因为烟台的城市建设或者是说城市发展相当缓慢，再这样发展下去人流就会外流，恰恰人流与房地产有密不可分的关系，如果人流是净流入城市，那么他的房产是有价值的，如果是净流出城市，他的房产是没有价值的。

所以如果要去投资烟台的房产，还是不要再投资了，因为你再去投资烟台的房产，你就会失策，你就会投资到劣质房产，烟台的城市不适合投资房产，你要把资金用在别的城市当中优质的城市，或者是说优质的区域的优质楼盘。

说实话，现在的烟台的房子不适合投资，原因众所周知。

如果非要投资的话，那么唯一的选择就是开发区西部的八角和保税港一带。有以下原因:

1.要投资的话首先要考虑是否好出手，而坐拥大批刚需的八角和保税港一带，无疑是最好的选择。

2.从升值潜力上看，八角大学城的规划，会展中心，五星酒店群，科研机构和企业研发总部的入住，使其后续更具有可持续发展性。

3.开发区西部贡献了烟台三分之一的GDP，随着蓬莱划区，机场二期，地铁四号线的逐步落成，其成长空间更让人看好。

去开发区吧，芝罘老城区己经不可改变，莱山环境虽可以，没有就业，牟平福山更别提，唯有开发区，企业多，有就业的地方才有需求，有需求了才能推动房价。但是开发区海边不建议买。

烟台投资买房需要从三个角度来分析：

1城市和区域发展 2 外部配套 3 项目品质

首先分析烟台城市发展：三线滨海旅游经济强市，北方第一非省会地级市，综合实力大约在全国四十左右，平均房价维持在全国80左右。烟台政治地位普通稍好一点，经济水平上游，交通比较发达，基础教育优秀高等教育可圈可点，医疗水平在普通地级市不错。如果三年内地铁能批复，烟台有一定投资潜力。具体到烟台每个城区，烟台在十四五规划中明确指出，烟台一核是芝罘和莱山。其次是开发区和高新区，最后是牟平，蓬莱和福山。

外部配套 1 学区 35%，其中重点初中最重要。 2 交通 25%，其中地铁最重要，其次城市主干路、高铁站和高速口。3 商业 20%，1-3公里内商业综合体最重要，注意-菜市场，小超市，小吃等都是人多就会有的，不是配套。4 环境 15%，1km内有公园或大海、体育场或广场最重要。 5 医疗 5%，4km以内包含三甲医院。

项目品质 1 住房品质35% 大房企，容积率 ，绿化率，洋房小高层还是高层，高端还是中端等。 2 物业品质 35% 好的物业必不可少。3 户型和朝向 20% 4 内部环境10% 绿化水平，车位配比，儿童***，体育锻炼等。

热盘保利堂悦为例分析 1 城市区位：位于烟台市高新区，城市区位得分为80。 2 外部配套：学区15（南边有幼儿园小学和初中）；交通 15（三大主干路）；商业15（吾悦规划，佳世客，新世界） ；环境 5 ；医疗5（烟台山）； 合计65分。3 项目品质：高层20，洋房30；物业 30 ；户型和朝向15；内部环境10；合计 高层75，洋房85。

投资受政策影响比较大，国家收紧房贷，如果是***买房确实不太合适，因为前几年经济高速发展，房价也跟着一路飞涨，受政策、经济大环境影响，今后的几年房价大概率不会有太大涨幅。如果说非要买投资房，建议买一中学区，因为20年烟台一中高考成绩太亮眼了，全部都过了一本线，缺点是新楼盘比较少，价格也太贵，优点是后期脱手相对容易。